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業(yè)態(tài)組合定位需考慮的因素

單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的定位，主要考慮如下幾個(gè)因素：

設(shè)置主流業(yè)態(tài)和核心店

要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。

錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)百貨店與綜合超市

百貨公司和超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

首層與二層采用步行街業(yè)態(tài)

首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金。

預(yù)防綜合超市產(chǎn)生的租售矛盾

大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售”矛盾。

分層布置百貨業(yè)態(tài)

百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。其與大型綜超相似，這將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客群不愿投資此類商鋪。這是在引進(jìn)百貨公司和大型綜合超市業(yè)態(tài)時(shí)必須注意的。

02

單體商業(yè)項(xiàng)目適宜建設(shè)的規(guī)模

一般情況下，以地級(jí)市城區(qū)人口規(guī)模、消費(fèi)水平和購(gòu)買力現(xiàn)狀，一般地說，打造一個(gè)單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其規(guī)模宜在總建2~3萬(wàn)平方米，層數(shù)控制在3~4層。

特殊情況下，在受到用地面積、建筑密度等規(guī)劃條件限制致使開發(fā)面積過小，或當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)大、現(xiàn)有商圈十分繁榮的條件下也可建五層，但總建一般應(yīng)控制在4萬(wàn)㎡之內(nèi)。

開發(fā)商應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，商業(yè)項(xiàng)目總建過大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)便驟然放大。

單體商業(yè)項(xiàng)目宜建設(shè)的商業(yè)面積

人們對(duì)單體商場(chǎng)面積的心理最大承受能力為 1.7 萬(wàn)㎡，生理最大承受能力為 2.3 萬(wàn)㎡，超過這個(gè)“疲勞度”就適得其反了。

國(guó)外商業(yè)百貨項(xiàng)目的一般規(guī)模來(lái)看，單店?duì)I業(yè)面積多為 7000~8000㎡，在日本，超過 6000 ㎡就要受到“大店法”的規(guī)制。

國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)已然涌現(xiàn)許多“大盤英雄”，一些開發(fā)商在地級(jí)市動(dòng)輒開發(fā)5~6萬(wàn)㎡，甚至在只有40萬(wàn)城市人口的城市也蓋起多個(gè)10萬(wàn)㎡的商業(yè)巨盤。

03

根據(jù)項(xiàng)目總建的大小和層數(shù)的不同，業(yè)態(tài)組合方式建議如下：

層數(shù)為4層

首層面積為4000㎡~5000㎡

總建在1.6萬(wàn)㎡~2萬(wàn)㎡

組合（1）

1F+2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣場(chǎng)

3F、4F臨街部分進(jìn)行分割銷售

將3F、4F臨街部分設(shè)計(jì)為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位，并進(jìn)行分割銷售。

之所以強(qiáng)調(diào)對(duì)3F、4F的分割銷售，是因?yàn)轫?xiàng)目總建規(guī)模小，可供銷售的面積最大也只有2萬(wàn)㎡，為提高開發(fā)商的投資收益，必須盡可能提高分割銷售商鋪的比例。

組合優(yōu)缺點(diǎn)分析

該組合的缺點(diǎn)是缺少核心店。但由于內(nèi)置步行街將流行時(shí)尚和服裝專賣集中經(jīng)營(yíng)，提供了舒適明亮的購(gòu)物環(huán)境，具有明顯的“扎堆”效應(yīng)，較受經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的歡迎。

同時(shí)，該組合適合劃小商鋪面積，便于控制總價(jià)，從而利于推盤銷售。

從定價(jià)策略和解決“租售”矛盾、利于開業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭(zhēng)取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目首選和主要的組合模式。

雖然內(nèi)置步行街這種業(yè)態(tài)目前在地級(jí)市中還不多見，但它無(wú)疑將成為未來(lái)流行的趨勢(shì)。

組合（2）

此組合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)。大型綜超應(yīng)成為本組合的核心店。

但其必須從2F開始引導(dǎo)人流并輸送至3F，否則，將大型綜超直接設(shè)置在3F有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

組合（3）

對(duì)于組合（2）和組合（3），由于作為內(nèi)置步行街的可供銷售的商鋪面積太少，必須明確：

大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷售；

首層面積一般應(yīng)不小于4000㎡；

與組合（1）類似，將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐飲進(jìn)行銷售。

以上三種組合是針對(duì)項(xiàng)目總建不大的特點(diǎn)而進(jìn)行的設(shè)計(jì)。對(duì)于總建規(guī)模太小的項(xiàng)目，如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，為避免項(xiàng)目開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商慎重開發(fā)。

層數(shù)為3~4層

首層面積為6000㎡~1萬(wàn)㎡

組合（4）

此組合可提供便于分割銷售、三層以下的商鋪面積至少近2萬(wàn)㎡，且首層面積較大，利于項(xiàng)目推盤銷售。當(dāng)然，大型綜超應(yīng)成為核心店。

組合（5）

還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開辟為超市。

層數(shù)為3層

首層面積超過1萬(wàn)㎡

總建筑面積超過3萬(wàn)㎡

在首層面積超過1萬(wàn)㎡，層數(shù)為3層，總建筑面積超過3萬(wàn)㎡時(shí)，因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，組合方式建議為：

04

各種組合均應(yīng)在1F設(shè)立1~2個(gè)方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。

各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)烈度和對(duì)項(xiàng)目招商、售樓前景的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析確定。

選擇觀景休閑餐飲要考慮項(xiàng)目地周邊環(huán)境是否具有景觀價(jià)值，所在樓層是否具有良好的視野。

除在頂層規(guī)劃專業(yè)大賣場(chǎng)外，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要在2~4層間配置一些其它業(yè)種專業(yè)店。

若項(xiàng)目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱，如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過渡階段，在總建規(guī)模不大時(shí)（如2萬(wàn)余㎡），也可將整個(gè)項(xiàng)目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷售。

當(dāng)項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)時(shí)，百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項(xiàng)目的主力店群，且其面積占比不能超過80%。