界面新聞記者 | 王婷婷
“2023年計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入110億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目20座?！?/p>
在4月3日的業(yè)績會上，新城控股（601155.SH）董事長王曉松提出了今年關(guān)于商業(yè)運營方面的目標(biāo)。
【資料圖】
在去年房地產(chǎn)行業(yè)的急劇調(diào)整中，大多房企的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)受到影響，新城控股也未能避免。
據(jù)其披露的2022年財報數(shù)據(jù)顯示，去年新城控股實現(xiàn)總營業(yè)收入約1154.57億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)銷售營業(yè)收入為1049億元；物業(yè)出租及管理營業(yè)收入92億元，同比增長16%；歸屬于上市公司股東凈利潤約13.94億元。
銷售方面，2022年新城控股實現(xiàn)合同銷售額約1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米。按區(qū)域劃分，長三角區(qū)域占比48%，中西部區(qū)域占比28%，環(huán)渤海區(qū)域占比17%，粵港澳大灣區(qū)占比7%。
截至2022年12月末，新城控股可售土地儲備是4915萬平方米，已售未結(jié)是2914萬平方米。從城市能級來看，約62%位于高潛力城市如一二線及長三角的三四線城市，其他地區(qū)的三四線城市占比38%。
相比住宅業(yè)務(wù)，新城控股去年商業(yè)運營板塊的收益仍有提升，2022年商業(yè)運營總收入首次超百億，達(dá)100.06億元，同比增長15.82%。
新城控股表示，運營中的吾悅廣場不僅能帶來穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，同時也可為公司的融資性現(xiàn)金流帶來幫助，“再加上消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出，更優(yōu)化了吾悅廣場的估值體系?！?/p>
截至報告期末，新城控股在全國140個城市布局194座吾悅廣場，已開業(yè)吾悅廣場140座，開業(yè)面積1319.74萬平方米，整體出租率95.13%。
其中，過去一年新城控股共有14座管理輸出的吾悅廣場實現(xiàn)商業(yè)運營7億元，占商業(yè)運營總收入7%，較2021年提升了3個百分點。
在商業(yè)層面，王曉松表示接下來要做深度運營，即把空間運營轉(zhuǎn)變成用戶運營，將過去的招商思維轉(zhuǎn)變成經(jīng)營思維，需要更加關(guān)注長期，不過分關(guān)注短期目標(biāo)。
“個數(shù)不再是第一選擇。”王曉松明確道，目前的14個輕資產(chǎn)項目有好有壞，今年決定退出其中一個，即烏蘭察布吾悅廣場項目。現(xiàn)在對于新城整個輕資產(chǎn)而言，還是以選擇二線城市和強三線城市為主。
對于今年房地產(chǎn)行業(yè)的市場走向，王曉松總結(jié)為“前低向平”。
從政策層面來看，主要集中在兩個核心，即房地產(chǎn)重回國民經(jīng)濟支柱地位，以及房主不炒。無論是在供給端還是需求端，無論是地方政府還是監(jiān)管機構(gòu)，都在不斷出臺利好政策，在積極恢復(fù)市場信心。
王曉松指出，以供給端為例，從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到第三支箭的股權(quán)融資，三支箭新城控股都恰到好處被射中。需求端則比較多元，因城施策，不同城市面對政策傳導(dǎo)的反應(yīng)速度也不一樣。
“今年一季度整體肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市場依然還是一個復(fù)蘇端。所以今年可能會是前低后平吧，這個判斷應(yīng)該是行業(yè)共識?！?/p>
如果從長遠(yuǎn)來看，王曉松認(rèn)為，每年起碼有10億平方米以上的需求量，所以市場不缺房子，只是缺好房子，“在這么大的規(guī)模、容量下，相信新城仍有一定的機會。”
目前新城重點就做兩件事，其一是積極用資產(chǎn)對接資本市場，以獲取穩(wěn)定的再發(fā)展資金；其二是堅持以產(chǎn)品力為結(jié)果鑄造公司能力。
“我們今年年初的可售貨值是在1000億，按照預(yù)計可推出來的貨值可能有800-900億。”
王曉松也強調(diào)，新城對于住宅和商業(yè)這兩個發(fā)展方向不會改變，但經(jīng)營方式和經(jīng)營模式已經(jīng)完全發(fā)生變化。
比如在開發(fā)端，新城是把自己定位成一個手藝人，一個服務(wù)者。因為無論是做代建代管，還是和資金方合作的小股操盤，前提是要有過硬的產(chǎn)品、優(yōu)秀的供應(yīng)鏈，以及營銷能力也要夠強。
另外，在多數(shù)房企陸續(xù)債券違約的2022年，新城控股保住了“零違約”，去年償還境內(nèi)外公開市場債券127.91 億元，也因此獲得了監(jiān)管機構(gòu)和資本市場認(rèn)可，在融資端得到不斷突破。
據(jù)新城控股高級副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬介紹，2022年新城控股發(fā)行三期中期票據(jù)共計40億元，并獲1400億元銀行意向性授信額度；通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活吾悅廣場22座，為融資性現(xiàn)金流提供補充。
進入2023年，在多項利好政策支持下，房企再融資環(huán)境有所改善。3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質(zhì)量。
對于此次定增計劃的進展，管有冬表示，已經(jīng)于3月13日通過董事會審議，在3月29日通過了股東大會審議，接下來會以最快的速度上報到交易所申請注冊。
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